So sánh Capital Square với dự án The Filmore, Hiyori, Marriott Đà Nẵng
Trong giai đoạn thị trường Đà Nẵng phục hồi mạnh từ 2024–2025, nhóm nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào các dự án nằm trên các trục ven sông Hàn và khu trung tâm Sơn Trà – Hải Châu. Bốn dự án nổi bật nhất khu vực bao gồm Capital Square, The Filmore, Hiyori và Marriott. Mỗi dự án sở hữu một định vị khác nhau về giá trị, mức độ hoàn thiện, khả năng khai thác cho thuê và tiềm năng tăng giá.
Bài phân tích này sử dụng góc nhìn của chuyên gia đầu tư nhằm đánh giá các yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư: giá/m², vị trí, pháp lý, khả năng tăng giá dài hạn, ROI cho thuê và thanh khoản. Trong đó, Capital Square được xem là trung tâm so sánh, để nhà đầu tư dễ dàng hình dung ưu – nhược và mức độ cạnh tranh trong thị trường căn hộ trung tâm Đà Nẵng.
1. So sánh vị trí – yếu tố quyết định 40% tiềm năng tăng giá
Vị trí là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến khả năng tăng giá của bất động sản, đặc biệt với phân khúc căn hộ cao cấp ven sông. Dưới đây là so sánh vị trí 4 dự án:
Dự án
Vị trí
Lợi thế
Hạn chế
Capital Square
67 Trần Hưng Đạo – bờ Đông sông Hàn – Sơn Trà
View trung tâm, gần cầu Rồng – Cầu Tình Yêu – trục du lịch đêm
Khu vực đang phát triển mạnh → giao thông có thể đông vào cuối tuần
The Filmore
Bạch Đằng – bờ Tây sông Hàn – Hải Châu
Vị trí trung tâm tài chính – hành chính – khan hiếm quỹ đất
Giá rất cao → biên độ tăng giá thấp
Hiyori
Võ Văn Kiệt – gần cầu Rồng – Sơn Trà
Sát bãi biển, dễ cho thuê chuyên gia, giá mềm
Không có view sông – không nằm trên trục du lịch
Marriott
Trần Phú – cận sông Hàn – Hải Châu
Vị trí trung tâm – thương hiệu quốc tế mạnh
Khu đất nhỏ – ít căn – giá cao
Kết luận vị trí: Capital Square có vị trí cân bằng nhất giữa 3 yếu tố: view – du lịch – kết nối. Filmore có vị trí “đỉnh nhất” về hành chính nhưng giá quá cao. Hiyori phù hợp dòng tiền cho thuê. Marriott phù hợp phân khúc ultra-luxury nhưng nguồn cung hạn chế.
2. So sánh GIÁ BÁN thực tế – yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến biên độ lợi nhuận
Dưới đây là bảng giá thực tế tại thời điểm 2024–2025 (theo thị trường chuyển nhượng và báo giá nội bộ):
Dự án
Giá bán/m²
Biên độ tăng giá 5 năm
Đánh giá
Capital Square
92–120 triệu/m²
Dự báo 50–70% (2025–2030)
Giá hợp lý nhất trong 4 dự án cùng phân khúc
The Filmore
140–180 triệu/m²
Đã tăng mạnh → biên độ còn 20–30%
Giá cao, khó tạo lợi nhuận lớn
Hiyori
55–75 triệu/m²
Ổn định 20–40%
Phù hợp dòng tiền, giá vừa phải
Marriott
120–160 triệu/m²
Định vị thương hiệu → tăng đều theo thị trường
Ultra-luxury, kén nhà đầu tư
Đánh giá: Capital Square nằm trong vùng giá “đẹp nhất” để đầu tư, vì còn nhiều dư địa tăng trưởng. Filmore và Marriott giá cao → biên độ lợi nhuận thấp. Hiyori giá rẻ nhưng không có lợi thế ven sông để tăng giá vượt trội.
3. So sánh thiết kế – chất lượng hoàn thiện – tiêu chuẩn bàn giao
Ở phân khúc căn hộ cao cấp Đà Nẵng, yếu tố thiết kế và chất lượng hoàn thiện tác động rất lớn đến khả năng cho thuê và tăng giá. Bốn dự án có sự khác biệt rõ rệt về mức độ đầu tư nội thất, tiêu chuẩn dịch vụ và định vị phong cách.
Dự án
Thiết kế
Tiêu chuẩn bàn giao
Đánh giá tổng quan
Capital Square
Thiết kế hiện đại – tối ưu view sông – layout rộng
Full nội thất cao cấp, vật liệu cao cấp, trần cao
Thiết kế hướng đầu tư – tối ưu sống & cho thuê
The Filmore
Thiết kế nghệ thuật – luxury boutique
Hoàn thiện siêu cao cấp
Đẹp nhất nhưng giá quá cao → biên lợi nhuận thấp
Hiyori
Thiết kế Nhật đơn giản, tiết kiệm diện tích
Hoàn thiện cơ bản
Thực dụng, dễ cho thuê chuyên gia
Marriott
Định vị siêu sang – tiêu chuẩn quốc tế
Hoàn thiện theo chuẩn Marriott
Rất cao cấp nhưng kén nhà đầu tư
Kết luận thiết kế: Capital Square đạt điểm cân bằng nhất giữa thẩm mỹ – công năng – tối ưu tài chính. Filmore và Marriott đẹp hơn nhưng mức giá tăng theo thương hiệu quá cao. Hiyori đơn giản nhưng dễ cho thuê.
4. So sánh ROI cho thuê – nhóm khách thuê – tỷ lệ lấp đầy
Một trong những lý do khiến Capital Square được quan tâm bởi nhà đầu tư là khả năng khai thác cho thuê mạnh nhờ vị trí gần cầu Rồng, cầu Tình Yêu và trục du lịch đêm.
Dự án
Giá thuê trung bình
Nhóm khách thuê
Tỷ lệ lấp đầy
ROI (ước tính)
Capital Square
18–28 triệu/tháng
Chuyên gia, du khách cao cấp, doanh nhân
75–90%
6–8%/năm
The Filmore
28–45 triệu/tháng
Khách sang, chuyên gia cấp cao
60–80%
4–6%/năm
Hiyori
12–18 triệu/tháng
Chuyên gia Nhật – Hàn
85–95%
6–7%/năm
Marriott
35–60 triệu/tháng
Khách thượng lưu, dài hạn
55–75%
4–5%/năm
Nhận định ROI: Capital Square và Hiyori là hai dự án có ROI tốt nhất. Filmore và Marriott ROI thấp do giá mua ban đầu quá cao.
5. So sánh khả năng tăng giá – yếu tố then chốt cho nhà đầu tư 2025–2035
Đây là phần quan trọng nhất đối với nhà đầu tư. Tốc độ tăng giá phụ thuộc vào vị trí, thương hiệu, mức giá hiện tại và khả năng khai thác cho thuê.
Dự án
Tăng giá quá khứ
Dự báo 2025–2030
Dự báo 2025–2035
Nhận định đầu tư
Capital Square
Dự án mới, giá đang ở vùng thấp
50–70%
120–180%
Tiềm năng tăng giá mạnh nhất
The Filmore
Đã tăng mạnh 2018–2023
20–30%
40–60%
Biên độ tăng thấp do giá cao
Hiyori
Tăng đều 4–6%/năm
20–40%
50–70%
Ổn định, tăng theo nhu cầu thuê
Marriott
Tăng theo thương hiệu
25–35%
50–80%
Tốt nhưng kén dòng tiền
Kết luận tăng giá: Capital Square đang ở vùng giá hợp lý, nhiều dư địa tăng giá nhờ vị trí ven sông và quy hoạch Sơn Trà. Đây là dự án có biên độ tăng mạnh nhất trong 10 năm tới.
Pháp lý là điểm mấu chốt khi đầu tư căn hộ cao cấp, đặc biệt tại khu vực ven sông Hàn – nơi quỹ đất hạn chế và yêu cầu pháp lý khắt khe.
Dự án
Pháp lý
Tiến độ
Chủ đầu tư
Đánh giá
Capital Square
Pháp lý minh bạch (đang hoàn thiện)
Đang xây, tiến độ tốt
Chủ đầu tư uy tín tại Đà Nẵng
Rủi ro thấp – tiềm năng tăng giá cao
The Filmore
Đã bàn giao
Hoàn thiện
Filmore Real Estate
Chất lượng cao nhưng giá quá cao
Hiyori
Đã bàn giao
Ổn định
Sun Frontier (Nhật Bản)
Uy tín, dễ khai thác cho thuê
Marriott
Pháp lý đầy đủ – thương hiệu quốc tế
Đang khai thác
Marriott International
Cao cấp nhưng kén nhà đầu tư
Nhận định pháp lý: Capital Square đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý cuối, giống giai đoạn “tài sản giá trị trước khi bùng nổ”. Filmore & Hiyori an toàn nhất, Marriott ổn định.
Lời khuyên đầu tư 2025–2035: dự án nào phù hợp với bạn?
Dựa trên tất cả yếu tố về giá – ROI – pháp lý – vị trí – tiềm năng tăng giá, có thể phân loại nhà đầu tư như sau:
Nhà đầu tư muốn tăng giá mạnh (capital gain)
Nên chọn: Capital Square
Lý do: giá thấp nhất trong nhóm ven sông – vị trí giàu tiềm năng – biên lợi nhuận cao.
Nhà đầu tư muốn dòng tiền ổn định
Nên chọn: Hiyori
Lý do: giá vừa – tỷ lệ lấp đầy cao – nhu cầu chuyên gia mạnh.
Nhà đầu tư thích thương hiệu
Nên chọn: Marriott
Lý do: thương hiệu mạnh – tăng giá theo thương hiệu.
Nhà đầu tư siêu giàu – thích luxury
Nên chọn: The Filmore hoặc Marriott
Lý do: định vị siêu cao cấp – vật liệu & tiện ích hàng đầu.
Kết luận: Capital Square phù hợp với đa dạng nhà đầu tư nhất, đặc biệt là người tìm kiếm biên độ tăng giá 5–10 năm tới.
Kết luận cuối – Capital Square đang dẫn đầu phân khúc đầu tư ven sông
Sau khi so sánh sâu 4 dự án, có thể khẳng định rằng Capital Square là dự án mang lại biên độ tăng giá và ROI tổng thể tốt nhất cho nhà đầu tư giai đoạn 2025–2035. Với vị trí đắc địa bờ Đông sông Hàn, mức giá còn thấp, pháp lý minh bạch và tiềm năng khai thác cho thuê mạnh, dự án này đang ở thời điểm “vào đẹp” nhất.
The Filmore và Marriott phù hợp phân khúc ultra-luxury, còn Hiyori mạnh về dòng tiền. Tuy nhiên, để tối ưu lợi nhuận tổng thể, Capital Square là lựa chọn cân bằng nhất.
